L’acquirente di un immobile risponde della richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni d’acqua già proposta mediante azione giudiziaria nei confronti del venditore?

Spesso ci viene domandato dalla parte acquirente se acquistando un determinato immobile debba rispondere delle richieste di risarcimento per i danni subiti dal condomino a seguito di infiltrazioni di acqua preesistenti per le quali è in corso una controversia contro il venditore.

E’ una domanda cui diversi colleghi liquidano con una risposta di questo tipo: “Non si preoccupi è una pendenza che comunque vada resta a carico della parte promittente venditrice”

Ma è vero fino in fondo? In che modo viene salvagurdato l’acquirente?

Tanto per cominciare è importante… incominciare a fare chiarezza su alcuni aspetti :

Spesso la causa dei danni da infiltrazioni d’acqua agli appartamenti, è il risultato di una cattiva impermeabilizzazione dello stabile, rottura di tubazioni condominiali o di proprietà esclusiva.

Tanto per cominciare il primo problema che si incontra in un’ipotesi del genere e che non riuscire a riconoscere facilmente le cause delle infiltrazioni in modo da poter individuare chi debba pagare le spese necessarie per le riparazioni.

A tal fine si può procedere in due modi:

– affidando ad un’incarico la ricerca e riparazione del danno in base ad accordo tra le parti interessate, con l’addebito delle spese al soggetto che risulterà responsabile;

– ricorrendo, ove vi sia controversia, ( quasi sempre… )    ad accertamenti tecnici peritali, stragiudiziali ed anche, eventualmente, giudiziali.

L’individuazione della causa del danno è fondamentale per determinare se ciò si sia verificato in una parte di proprietà comune o di proprietà esclusiva.

Sia nell’uno e nell’altro caso, l’articolo 2051 del c.c, recita : «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».

Quindi a tal proposito il condominio (o il condomino), in carica di custode dei beni comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché gli stessi non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da questi cagionati sia a terzi che agli stessi condomini.

Nel caso di specie la giurisprudenza è orientata in tal senso :  “nel caso in cui sussistano delle infiltrazioni d’acqua che abbiano provocato dei danni all’appartamento sottostante dovute a vizi delle opere (anche se manutenzione) compiute dal condomino che sia proprietario ovvero abbia in uso esclusivo il lastrico, danno luogo a responsabilità extracontrattuale di quest’ultimo, con l’ulteriore conseguenza per la ripartizione delle spese”.

Pertanto, la responsabilità, in materia di infiltrazioni, si riconduce alle obbligazioni concernenti alla responsabilità dello stato di conservazione della cosa.

Poiché fonte dell’obbligo è proprio la cosa e la stessa rappresenta per un soggetto un diritto esclusivo del suo godimento egli sarà di conseguenza titolare del tale diritto reale a causa del suo particolare rapporto con la cosa; di conseguenza colui che avrà riportato il danno (debitore)  ne risponderà con tutti i suoi beni ed il danneggiato (creditore) agirà contro di lui con azione personale.

In conclusione, la giurisprudenza dice che l’obbligatorietà di tale debito vale soltanto ai fini dell’identificazione del soggetto passivo del rapporto, per cui non si attuerebbe alcuna successiona di debito, ma visto che con la vendita dell’immobile verrebbe meno la titolarità del diritto e con lei l’obbligazione del danno la stessa verrà trasferita in capo al nuovo titolare del bene.

Quindi occhio ad dare per scontato che una pendenza condominiale, di questo tipo, resta in capo al venditore perchè non’è cosi.

La cosa di cui invece potrà avvalersi la parte acquirente, sempre che ciò non gli fosse noto, è a sua volta intentare un recupero del credito da lui sostenuto nei confronti della parte venditrice, anche su questa considerazione porrei grande attenzione, in quanto non è inconsueto che diversi avvocati chiedono il recupero di detto dannno ricevuto dal loro assistito non solo alla parte venditrice ma in solido con l’agente immobiliare, reo di aver sottaciuto su un’aspetto di tale importanza.

Mi sembra che, come sempre, chi possa essere maggiormente danneggiato da una situazione del genere sia la nostra categoria, quindi massima attenzione nel comunicare bene determinati aspetti.

Quale altra storia particolare relativa a danni condominiali ti è accaduta?

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7 Responses to “L’acquirente di un immobile risponde della richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni d’acqua già proposta mediante azione giudiziaria nei confronti del venditore?”

  1. curiosa scrive:

    ma se l’obbligazione risarcitoria gravava sul proprietario di un immobile confinante e non sul condominio? mi segnala della giurisprudenza?

  2. Alessandro D'Auria scrive:

    Ciao ‘curiosa’ mi sa di non aver compreso bene fino in fondo la tua domanda…:-(

  3. curiosa scrive:

    se le immissioni sono ascrivibili non al condominio ma a un singolo appartamento e il proprietario di quest’ultimo, su cui grava la relativa obbligazione risarcitoria, lo aliena, ne risponde l’acquirente?

  4. Alessandro D'Auria scrive:

    Putroppo, soprattutto se sei tu L’acquirente la risposta e’ si, in quanto il risarcimento segue il bene! A sua volta pero’ il nuovo acquirente se non debitamente informato su tale vizio puo’ rivalersi sul suo venditore ma con le limitazioni del caso ove mai egli avesse poco da perdere. Grazie delle tue domande spero di essere stato esaustivo, ove mai non fosse così puoi chiedere ulteriori chiarimenti.

  5. curiosa scrive:

    qualche sentenza in materia…? grazie…!

  6. curiosa scrive:

    puoi almeno indicarmi gli estremi della/e sentenza/e che hai riassunto nell’articolo? grazie.

  7. Alessandro D'Auria scrive:

    ciao, prova a vedere queste sentenze se sono di tuo aiuto,
    credo siano quello che cerchi :

    Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito : sent. Cassazione civile n. 16010/2010; n.9084/2010; n.5848/2007,

    Il principio fondamentale seguito dalla giurisprudenza è quello per cui, rispetto ai terzi, il successore a titolo particolare si pone in una situazione di diritto-dovere, in virtù della quale sono trasferiti nella sua persona sia tutti i diritti (di godimento e di disponibilità della cosa), che i terzi devono rispettare, sia tutti gli oneri ob rem e in favore dei terzi, alla cui osservanza il successore non può sottrarsi : Cass., sent. n. 2489 del 22 aprile 1982,

    Nel rapporto fra i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, opera invece il principio generale della personalità delle obbligazioni; che quindi se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, egli ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa : Cass., sent. n. 1956 del 22 febbraio 2000.

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