Un box auto può essere alienato separatamente dall’immobile di cui è pertinenza?

Una delle circostanza sicuramente ricorrente nella nostra professione è sentirsi porre un domanda da parte di un cliente di questo tipo : “Posso vendere il mio appartamento separatamente dal box auto'”.

 

E’ bene subito subito chiarire che la risposta in tal senso non è cosi immediata ne tantomeno cosi scontata visto che  la disciplina degli “spazi destinati a parcheggi privati” è principalmente di natura extracodicistica ed è ormai da anni fonte di un continuo dibattito!

 

Le leggi  che disciplinano tale materia… sono : la legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), nel testo introdotto dalla legge 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. legge ponte) chiamata a modificare ed integrare la precedente, che ha aggiunto l’art. 41-sexies alla legge 1150/1942, secondo cui «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse debbono essere riservate degli appusiti spazi adibiti a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione»

(successivamente, per effetto dell’art. 2 della legge 122 del 24 marzo 1989, fu variato il rapporto di proporzione, ridotto ad 1 mq per ogni 10 mc di costruzione);  la legge 28 febbraio 1985, n. 47 (c.d. legge sul condono edilizio) e la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli).

Negli anni a seguire all’introduzione dell’art. 41-sexies della legge 1150/1942 è stato riconosciuto quale carattere imperativo e inderogabile l’applicabilita di tale principio legale non solo tra i rapporti esistenti fra pubblica amministrazione e privati, ma anche tra quelli che possono nascere fra privati.

Di conseguenza gli spazi di parcheggio sono destinati all’uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o a esse abitualmente accedono, quindi tenendo conto di tali principi :

1. sono nulli i contratti con cui vengono alienati soltanto i parcheggi nella parte in cui tali spazi vengono sottratti alla loro inderogabile destinazione, mentre conserva la sua validità l’accordo stipulato circa la proprietà dello spazio stesso, la cui titolarità è indifferente all’ordinamento;

2. sono nulli i contratti di alienazione di un immobile nella parte in cui non attribuisce all’acquirente il godimento dello spazio destinato a parcheggio senza limiti di tempo;

3. il contratto parzialmente nullo deve essere integrato con la norma imperativa violata ai sensi dell’art. 1419 cod. civ. e le parti hanno la possibilità di riequilibrare anche giudizialmente il sinallagma contrattuale attraverso il risarcimento del diritto d’uso a titolo oneroso (Cass., Sez. Unit., sent. n. 6600, n. 6601 e n. 6602 del 17 dicembre1984).

La giurisprudenza non ha mai mostrato di volere abbandonare questo principio, in quanto anche la legislazione successiva mostrava di essere sempre indirizzata al divieto di cessione separata degli spazi di parcheggio dalle unità immobiliari di cui costituiscono pertinenza,

ciò emerge con chiarezza dall’art. 9, comma 5, della legge 122 del 24 marzo 1989 (c.d. “legge Tognoli”), che prevede espressamente la nullità degli atti di cessione dei posti auto separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale.

Questa situazione a dir poco macchianosa durata per diversi anni è mutata radicalmente per effetto della entrata in vigore (dalla data del 15 dicembre) della 246 del 28 novembre 2005 (“Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005”), il cui comma 9 dell’art. 12, contenente “disposizioni in materia di atti notarili”, ha aggiunto un nuovo, ultimo comma nell’art. 41-sexies della legge 1150 del 17 agosto 1942 (c.d. “legge urbanistica”),

che dispone – come si è detto anche prima – che «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse».

Quindi, per effetto del nuovo ultimo comma dell’art. 41-sexies della legge 1150/1942, gli spazi di parcheggio sono trasferibili autonomamente dalle unità immobiliari e non si possono presumere esistenti vincoli pertinenziali di qualunque tipo, né diritti d’uso a favore dei proprietari di unità immobiliari.

In pratica, la nuova disposizione realizza quello che era l’obiettivo prefissato dalla c.d. “legge ponte” (almeno secondo quella che è la sua formulazione letterale), cioè, l’obbligo da parte dei costruttori, di realizzare adeguati spazi di parcheggio attraverso una disposizione che invece per anni è stata interpretata dalla Cassazione nel senso di avere previsto un vincolo pubblicistico di destinazione fra le unità immobiliari e gli spazi di parcheggio (vincolo che così ne impediva la circolazione libera).

E’ una domanda che ti fanno spesso? quale altra circostanza ricorrente è presente nei quesiti della tua giornata lavorativa?

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