La nuda proprietà pregi e difetti

L’Art.832 del Codice Civile definisce la proprietà il diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Tale diritto può essere limitato da diritti definiti minori sulla proprietà stessa, quale il diritto di abitazione e l’usufrutto; ad ogni buon conto la legge prevede come sia possibile cedere il principale diritto cioè la “proprietà” e che quelli minori possano restare a beneficio di terze persone o del titolare stesso della proprietà; laddove il diritto minore restante sia l’usufrutto del bene ed il principale venga venduto questa compravendita viene definita di nuda proprietà

Ovvimente al decesso…dell’usufruttuario i due diritti si uniranno tornando ad essere una proprietà piena a tutti gli effetti;

per comprendere quale possa essere il prezzo di una nuda proprietà bisogna sottrarre un coefficente dal suo prezzo reale che muta a secondo da quanto sia più giovane l’usufruttuario che deterrà l’immobile vita natural durante.

I diritti dell’usufruttuario sono praticamente gli stessi di un inqulino quindi: potrà presenziare ed esercitare diritto di voto nelle assemble condominiali, è tenuto al pagamento delle spese condominiali ordinarie ma non a quelle straordinarie.

Un grande rischio che si cela dietro l’acquisito della nuda proprietà, che pochi conoscono, e che tra poteri dell’usufruttuario esiste quello di poter locare l’immobile a terze persone, con la conseguenza che alla sua morte è possibile trovarsi nell’ipotesi in cui il bene non possa essere ancora disponibile, ma bisognerà anche attendere il termine del rapporto di locazione, che però non può avere durata oltre i 5 anni.

Ovviamente in un momento di crisi cosi intensa questo tipo di acquisito può essere una risorsa per noi agenti immobiliari, in tante città sopratutto dove i prezzi sono molto alti questo tipo di vendita sta aumentando notevolemnte, certamente la possibilità di proporla come ipotesi per recuperare soldi e non perdere il possesso del bene è da valutare…

Ancora alcune nozioni su chi paga le tassazioni su questo tipo di compravendita; per ciò che concerne l’ICI viene pagata dall’usufruttuario che è il detentore matariale del bene, mentre per quello che riguarda l’IRPEF sarà il nudo proprietario a doverlo pagare.

Quanto alle agevolazioni relative all’acquisito come abitazione primaria, se pur tale circostanza è lagata a che l’acquirente dichiari  che entro 18 mesi risiederà nel comune dove è situato l’immobile e di non possedere altri immobili nello stesso comune idonei ad abitazione, non cambierà nulla se l’agevolazione prima casa verrà chiesta sull’acquisito di una nuda proprietà.

Infine per ciò che concerne un eventuale rivendita della nuda proprietà entro cinque anni dall’acquisito se questa è ancora tale, cioè esiste ancora la presenza dell’usufruttuario valgono le stesse tassazioni della vendita della piena proprietà, mentre se si è acquisito anche il diritto minore “usufrutto” divenendo quindi pieno proprietario su applicano le differenti norme a secondo delle circostanze:

  • se la proprietà di è consolidata in momenti differenti con la morte dell’usufruttuario, assume comunque rilievo il momento dell’acquisito della nuda proprietà e non quello del consolidamento.
  • se il diritto di usufrutto termina con l’acquisito da parte del nudo proprietario che in un secondo momento fa suo appunto attraverso un atto notarile anche tale diritto a titolo oneroso, assumono invece rilievo entrambe le date in quanto esisterà un nuovo atto notarile, quindi ai fini della vendita le due diritti verranno valutati separatamente

Mi piacerebbe avere un vostro parere su questo tipo di compravendita, quali sono le zone dove operate e quante sono mediamente le compravendite di questo tipo in un anno…

 

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