Il diritto alla provvigione prima della conclusione dell’affare

Delicata questione è quella legata al diritto legittimo o meno di richiedere le nostre spettanze prima che l’affare possa essere concluso, in un articolo di qualche tempo fà ho già trattato quest’aspetto ti invito a leggere il post, adesso vorrei soffermaremi maggiormente sull’orientativa giurisprudenziale a tal proposito.

Sia la dottrina che la giurisprudenza negli ultimi anni si sono spesso chiesti se possa essere corretto o meno che un agente immobiliare e/o un mediatore, richieda il pagamento della provvigione ove mai il proponente venditore o acquirente possano recedere dai loro intenti iniziali senza una motivazione valida.

Attraverso una attenta lettura… sembra che l’art. 1755 c.c. propenda per l’ipotesi che l’agente immobiliare sia nella possibilità di ricevere la propria mediazione solo nel caso in cui l’affare venga conluso, cioè solo quando la compravendita si sia conclusa con la stipula del contratto definitivo e/o preliminare di compravendita.

Tale nozione è stata ulteriormente approfondita dalla S.C. con la sentenza n. 5080/98, che ha stabilito che l’affare tra le parti, messe in contatto da mediatore, può considerarsi concluso solo quando “..gli adempimenti del contratto tra le parti saranno regolati da un vicolo giuridico che abiliti entrambe ad agire a fronte degli stessi,

ovviamente la provvigione spetta al mediatore anche quando una delle parti venga avvicendata da un nuovo soggetto, anche se lo stesso non è stato reperito attraverso il nostro intervento, esempio : se il compratore arbitrariamente trova un nuovo acquirente oppure, come spesso accade putroppo, le parti decidano di stipulare il contratto all’insaputa del mediatore, cioè “privatamente”.

Infatti l’art. 1774 c.c. e relativa normativa speciale disciplinano come il contratto di mediazione sia un contratto trilaterale, anche se sarebbe più corretto qualificarlo come plurilaterale a fronte di quanto appena su esposto, cioè detto contratto nasce tra il promittente venditore ed il mediatore/agente immobiliare e trova come suo terzo soggetto il promittente acquirente.

Da parte sua il mediatore s’impegna a pubblicizzare l’immobile in questione ed a fornire le informazioni utili e necessarie sul bene in oggetto e sul suo proprietario al promettente acquirente, mentre invece le parti a loro volta s’impegnano a pagare la mediazione.

Inoltre è da evidenziare un’aspetto interessante e cioè come parte della giurisprudenza, consideri vessatoria la clausola contenuta nel nostro mandato di vendita riguardante il punto in cui il sottoscrittore dell’incarico possa impegnarsi a fronte di un terzo soggetto non presente al momento dell’autorizzazione a vendere.

Questo perchè? visto che fino a poco tempo fà ci hanno sempre detto il contrario?

Ritengo sia un’intrepretazione corretta pensaci : se tizio sottoscrive un incarico anche in forza di un’impegno preso nei confronti di caio ( marito e moglie per esempio ) tu avresti due possibilità, 1) Inserire nella descrizione della proprietà tutti i soggetti comproprietari anche se il firmatario fosse solo uno,

2) Non inserire il nome dei restanti evidenziando il solo sottoscrittore, vediamo perchè in entrambi i casi in un eventuale giudizio non avresti chance di vittoria.

Nel primo caso è bene che tu sappia che l’eventauale volontà di vendita attraverso un contratto in termini legali viene riconosciuta tale solo se : “l’atto di manifesta volontà considerato obbligo di natura giuridica avviene attraverso una disposizione sottoscrittoria” quindi è di semplice interpretazione comprendere che vista la tua consapevolezza che l’immobile è intestato a più soggetti avendo disatteso tale interpretazione non potrai chiedere la penale.

Qualcuno eccepisce sul fatto che la penale debba essere chiesta al soggetto che abbia firmato l’incarico quale incauto responsabile, ma ugualmente trova poco riscontro tale possibilità dato che pur conoscendo dette limitazioni l’agente immobiliare ha intrapreso ugualmente le proprie attività lavorative.

Nel secondo caso invece si potrà eventualmente eccepire sulla possibilità che il sottoscrittore abbia in malafede sottaciuto sulla presenza di un comproprietario dell’immobile attancadolo quindi nei confronti di questa sua azione maldestra,

anche qui però ci sono molti limiti e cioè se l’agente immobiliare ha l’obbligo di comportarsi in modo conforme alla diligenza del buon padre di famiglia e tra queste responsabilità la prima è quella di accertarsi sulle informazioni relative al bene che riceve in gestione, dopo poco deve imperativamente essersi reso conto che il firmatario non è l’unico proprietario, tutt’al più potrà intentare una causa per rimborso spese antecedente alla scoperta dei fatti, ben poco direi…

Concludo dicendo di fare anche attanzione al proprio dovere d’informare il promittente acquirente su tutti gli aspetti relativi al promittente venditore ed al bene da compravendere.

Infatti ove mai venisse accertato che il mediatore taccia volontariamente al promittente acquirente su eventuali vizi del bene oggetto de quo, (es. bene sottoposto a sequestro, appartenente a terzi, appartenente ad un attivo fallimentare, privo del certificato di agibilità edilizia etc.) sarà civilmente e penalmente responsabile, anche ex art. 2236 c.c., dei danni subiti dal promittente acquirente o da entrambe le parti e, naturalmente perderà il diritto alla provvigione per nullità del contratto intermediato, viceversa ci sarà “l’assoluta inidoneità  del negozio a realizzare l’interesse delle parti..(v. Trib. Fi n. 684/01).

Tale sentenza del 2001 è molto interessante perchè specifica e chiarisce i dubbi su qual’è il momento in cui possa essere considerato concluso un’affare e cioè nel momento in cui un agente immobiliare abbia individuato un immobile dalle caratteristiche richieste ed abbia specificato quelli che sono gli aspetti legali che lo contraddistiguono, per questo motivo nel momento in cui il mediatore soddisfa le condizioni espresse dalle parti nei contratti intermediati, matura il diritto alla provvigione. ( quindi non è necessario redigere l’atto pubblico o il preliminare di compravendita )

Ci si è posti il problema se il diritto alla provvigione spetti anche qualora il mediatore non abbia ricevuto alcun incarico dalle parti in causa; la sentenza della Cass. civ. sez. III n. 4742/98 risolve tale dubbio evidenziando come la provvigione sia dovuta se “..sussista il rapporto di causalità tra l’operato del mediatore e la conclusione dell’affare, come nel caso in cui le parti siano state poste in relazione fra loro a tal fine..”.-

Quindi quando il mediatore, riceve o meno un incarico ad hoc e pone in contatto le parti per la stipula di un contratto di compravendita, alle condizioni da queste stabilite, sorge un obbligo da parte di quest’utime nel pagamento della provvigione.

Massima attenzione a queste considerazioni nel vostro operato, che possono fare la differenza, a supporto di queste fondamentali informazioni legali ho il piacere di potermi relazionare con un ottimo professionista Casertano, Avv. Stafano Fierro,

ove mai avessi dei dubbi ancora da fugare o consiferazioni di eccepire è un piacere leggere il tuo commento…

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