I coeredi di un’immobile possono cedere la propria quota di proprietà senza riserva nei confronti dell’occupante, il quale è anche comproprietario?

Facciamo un esempio pratico di una delle situazioni classiche in cui è probabile ti possa essere trovato, spesso non conoscendo fino i fondo diritti e doveri dei comproproprietari.

Il sig. Mario Rossi possiede un immobile commerciale adibito a bar il quale è di proprietà per 7/18 di un erede e per 1/18 + 1/18 di altri due, mentre la restante metà è dello stesso sig. Rossi (vendutagli da un terzo che risulta essere un suo familiare, ma che aveva acquistato a sua volta dal padre proprietario).

 

Tale immobile è indiviso, quindi… il titolare dell’attività il sig. Mario Rossi corrisponde una locazione per la metà dell’importo stabilito cioè per la quota che non gli appartiene, anche se interessato ad acquistarla ma a prezzo stracciato.

La domanda è la seguente: esiste la possibilità per i coeredi di cedere ciascuno indipendentemente dall’altro la propria quota del bene senza dover riservare prelazione al Sig. Mario Rossi?

Inoltre è possibile un atto di donazione di quota? verso i propri figli tale da garantire loro un’eventuale fonte di reddito determinato dal canone locativo?

Vediamo di analizzare le questioni poste in essere : Nel caso di specie e cioè in presenza di un immobile commerciale di cui una parte della proprietà spetta a colui che vi esercita la propria attività mediante un contratto di locazione e le restanti quote sono intestate a più coeredi che ne percepiscono il canone, si ravvisa addirittura una duplice prelazione qualora uno degli stessi decidesse di vendere la propria quota vediamo perchè :

a) La prelazione che spetta agli ALTRI COEREDI ai sensi dell’art. 732 C.c.: “Il coerede che vuole vendere ad un estraneo la sua quota o addirittura parte della stessa ha l’obbligo di notificare la proposta di vendita ai coeredi i quali avranno diritto di prelazione, inoltre la stessa proposta deve essere notificata a patti e conzioni di pagamento ricevuti per valutarle l’opportunità nella sua interezza”

Essendo questa una prelazione di tipo legale (prevista perentoriamente dalla legge e non dalla possibile volontà delle parti) la mancanza della stessa cioè la sua violazione comporta la possibilità da parte del coerede, al quale è stata notificata tale opportunità di acquisito, di recuperare il bene direttamente dall’acquirente (cosiddetto “RETRATTO SUCCESSORIO), rendendo inefficace l’atto stipulato.

In merito a ciò è bene specificare oltremodo che la legge prevede debbano essere soggetti a prelazione tutti i negozi traslativi a titolo oneroso, cioè tutti quelle transazioni in cui la prestazione possa essere eseguita dal prelazionario come da qualsiasi altro acquirente.

Di conseguenza ne rimane esclusa la donazione della quota.

Visto che il retratto successorio si applica solamente alle comunioni ereditarie e non anche a quelle ordinarie, nel caso di cui sopra detta prelazione interessa solo gli altri coeredi e non il sig. Mario Rossi, affittuario dell’immobile, che pur essendo comproprietario dello stesso non è coerede.-

b) La prelazione che spetta AL CONDUTTORE dell’immobile locato ai sensi degli artt. 38 e 39 legge 392/1978 (legge sull’Equo Canone).-

Art. 38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui un locatore intenda trasferire un l’immobile locato, dovrà dare comunicazione al conduttore con atto notificato attraverso ufficiale giudiziario. Nel comunicarlo deve essere necessariamente insertita nella descrizione la somma e le condizioni alle quali la vendita eventualmente verrà conclusa.  Il conduttore può esercitare la prelazione entro sessanta giorni termine ultimo dalla ricezione dell’atto, a sua volta con atto notificato al proprietario sempre a mezzo di ufficiale giudiziario, sottolineando che è pronto ad acquistare il bene alle medesime condizioni comunicategli.

Art. 39. (Diritto di riscatto). Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’Articolo precedente, o la somma indicata nella notifica risulterà più alta rispetto a quella poi dichiarata nel rogito notarile, l’avente diritto alla prelazione si troverà entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, nella possibilità di riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa al prezzo acquisito.

Tale situazione accadeva di sovente prima del 2006 ( decreto bersani ) quando si stipulava l’atto di compravendita facendo risultare la rendita catastale quale prezzo reale dell’avvenuta compravendita, questo comportava poi una falla tale da rendere l’avente diritto di trovarsi nella situazione di poterlo esercitare tranquillamente.

Anche questa prelazione, il problema non si porrebbe in caso di donazione.

Ti è mai capitata una di queste situazioni? Quali altre sono accadute e ti hanno reso la trattativa complicata?

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